Witaj!

Koszt wyceny uzależniony jest od rodzaju nieruchomości oraz celu wyceny. Koszt rozpoczyna się od kwoty 500 zł np. dla lokali mieszkalnych i działek niezabudowanych, 800 zł dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Koszt ten wzrośnie dla celu wyceny na zabezpieczenie wierzytelności kredytowej od 100 zł do 200 zł w zależności od zakresu wytycznych jakie wymaga bank. Koszt wyceny nieruchomości bardziej skomplikowanych, np. składających się z wielu działek gruntu lub zabudowanych dużą ilością budynków podlega każdorazowo indywidualnym negocjacjom.

Wzrost kosztu najczęściej spowodowany jest następującymi zdarzeniami:

• konieczność pozyskania wypisów z ewidencji gruntów oraz kopii mapy ewidencyjnej z właściwego starostwa powiatowego
• konieczność pozyskania wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z właściwego urzędu gminy
• konieczność określenia wartości służebności jeśli nieruchomość jest nią obciążona
• konieczność dokonania pomiarów powierzchni użytkowej budynków, ewentualnie dokonania pełnej inwentaryzacji budynków, ponieważ właściciel nie posiada stosownej dokumentacji w tym zakresie, ewentualnie dane z rożnych źródeł są rozbieżne.

Okres może być różny ponieważ uzależniony jest od ilości zleceń, którymi w danej chwili się zajmuję. Przy niskim obciążeniu i nieskomplikowanej wycenie jest możliwość uzyskania wyceny  wciągu 3 dni (pod warunkiem, że zlecający udostępni wszystkie wymagane dokumenty). Standardowy okres oczekiwania na wycenę kształtuje się w przedziale 1-2 tygodni. Okres realizacji dla skomplikowanych nieruchomości może być dłuższy.

Wycena obejmuje dokonanie oględzin nieruchomości  oraz przekazanie zlecającemu operatu szacunkowego. W ramach zlecenia na prośbę klienta pozyskuję z odpowiednich instytucji niezbędną dokumentację, np. dla banku wypis ewidencji gruntów, kopię mapy, kontaktuje się z bankiem w sprawie wymagań, które wycena powinna obejmować. Wspieram klienta i udzielam pomocy w odniesieniu do zagadnień wyceny związanych z ryzykiem kredytowym ocenianym przez bank.

W oparciu o wycenę nieruchomości  bank dokonuje oceny stanu zabezpieczenia dla udzielanego lub już  uruchomionego kredytu. Odniesieniem jest wartość nieruchomości oraz kwota kredytu. W różnych bankach stosowane są różne wymogi w tym zakresie i wynikają z regulacji wewnętrznych tych banków. Najczęściej stosowanym wskaźnikiem oceny jest współczynnik LtV (omówiony niżej). Uwag: a ocena poziomu zabezpieczenia jest niezależnym procesem od oceny zdolności kredytowej klienta.

Pojęcie wskaźnika LtV normuje Rekomendacja S wydana przez KNF. Wskaźnik LtV to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (w przypadku nieruchomości jest to wycena określona przez rzeczoznawcę majątkowego). Górna granica tego wskaźnika przyjęta została na poziomie 80%. Oznacza to, że jeśli konsument chce uzyskać kredyt w wysokości np. 100.000 zł powinien przedłożyć bankowi zabezpieczenie wycenione na 125.000 zł, bo 100.000/125.000 = 0,8. Uwaga: banki mogą wprowadzać własne normy i ustalać dla różnych okoliczności wskaźniki poniżej tego progu.

Wkład własny to wyrażony wartościowo lub procentowo udział środków własnych w przedsięwzięciu inwestycyjnym. Poziom wkładu własnego ma związek ze wskaźnikiem LtV ale tylko pośredni ponieważ obie pozycje określane są przy zastosowaniu inaczej ustalonej wartości nieruchomości. LtV określa się w odniesieniu do wartości nieruchomości wycenionej przez rzeczoznawcę, a wkład własny w odniesieniu do kosztu inwestycji (ceny zakupu wynikającej z umowy/kosztorysu).

Przykłady poniżej.

• Kwota kredytu wynosi 200.000 zł nieruchomość wyceniona została przez rzeczoznawcę na poziomie 300.000 zł, a więc LtV określany jest w oparciu o tą wycenę 200.000/300.000, LtV = 0,66
• Nieruchomość tą klient kupuje za 220.000 zł bo tak się umówił ze zbywcą. Koszt inwestycji wynosi tu więc cenę zakupu. Kwota kredytu w koszcie inwestycji wyniesie 200.000/220.000=0,91, a wkład własny (część finansowana przez klienta) wyniesie 20.000/220.000 = 0,09.

Z moich doświadczeń w szczególności pracy w banku wynika, że może dochodzić do następujących sytuacji.

• Nawet jeśli operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi może zostać odrzucony jeśli nie spełnia wymogów wynikających z regulacji wewnętrznych danego banku.
• W mniej krytycznej sytuacji bank domagał się będzie uzupełniania operatu, lub dokumentacji wyceny.
• Jeżeli uzgodnienia z rzeczoznawcą nie objęły tego zakresu usługi, na konsumencie może spocząć ciężar uzupełnienia braków dokumentacji operatu szacunkowego.

Konieczność uzupełniania braków wiąże się z niekorzystnymi dla konsumenta skutkami, czasem w postaci dodatkowych kosztów (np. opłata z kopie mapy ewidencyjnej),  zawsze w postaci wydłużonego procesu kredytowego

Podkreślam więc w tym miejscu, że w ramach usługi, którą realizuję ściśle trzymam się wytycznych każdego banku i wspieram zlecającego do ostatniego etapu weryfikacji operatu szacunkowego przez Bank – ograniczając do minimum ryzyko, że będzie on negatywnie oceniony.

W obowiązku klienta/zleceniodawcy jest uzyskanie informacji w banku udzielającym finansowania czy posiada on wytyczne wyceny nieruchomości, a  jeśli tak, przekazanie ich rzeczoznawcy. W obowiązku rzeczoznawcy jest realizowanie szacowania w oparciu o uzyskane wytyczne. W tym miejscu istotną rolę odgrywa jakość zrealizowanej usługi. Zdarzają się bowiem sytuacje, że pomimo udostępnienia wytycznych jednak i tak nie wszystkie ich wymogi operat ostatecznie spełnia. Wynika to przede wszystkim z następujących przyczyn:

• zleceniodawca zdecydował się na wybór najtańszej oferty, która nie uwzględniła kosztów pozyskania oryginalnej dokumentacji nieruchomości (np. wypis z ewidencji gruntów), w wyniku czego musi ją uzupełniać samodzielnie,
• rzeczoznawca nie miał dostępu do wszystkich niezbędnych dokumentów ponieważ właściciel nieruchomości ich nie udostępnił lub najzwyczajniej już nie posiadał (np. projekt budowlany użytkowanego od dłuższego czasu budynku),
• stanowisko wykonawcy wyceny, który stwierdzi, że sporządzony operat jest zgodny z przepisami prawa i nie musi mieć dokumentacji dodatkowej wymaganej przez bank wytycznymi (nawet jeśli wskazana opinia jest poprawna z punku widzenia przepisów prawa rozbieżność stanowiska rzeczoznawcy i banku może wydłużyć proces kredytowy na czym ostatecznie cierpi wyłącznie klient),
• nieuwagi – zdarza się, że wytyczne banków to lista wymogów – materiał kilku stron pisany drobnym drukiem, może się zdarzyć, że mimo wszystko któraś z pozycji umknie (tym bardziej że różne banki mają różne wytyczne).

Reasumując istotne jest realizowanie wyceny zgodnie z regulacjami wewnętrznymi/wytycznymi danego banku i na bieżąco konsultowanie każdego odstępstwa od tych unormowań.

Z moich doświadczeń we współpracy z bankami wynika, że elementami, na które zwracają uwagę, a mogą umknąć w procesie szacowania nieruchomości należą następujące przypadki.

• Mapa ewidencyjna wygenerowana z geoportalu, zamiast papierowej kopii mapy ewidencyjnej pozyskanej z właściwego starostwa
• Brak wypisu z ewidencji gruntów.
• Brak kopii projektu budowalnego (ewentualnie istotnych jego części)
• Brak pozwolenia na użytkowanie budynku lub zaświadczenia z inspektoratu nadzoru budowlanego o braku sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
• Niepełna dokumentacji fotograficzna (np. dróg dojazdowych do nieruchomości, sąsiedztwa, klatki schodowej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych).
• Brak w treści operat szacunkowego oświadczenia o braku powiązań ze zleceniodawcą.